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2020年,买房人不得不面对的3个“坏消息”,大家要有心理准备

信息来源:楼市新观 3/16/20 10:50:58 上午.000 浏览:16535

实干家曹德旺曾直言揭露道,开发商不敢降价卖房是有原因的:一方面房地产养成了很多陋习,比如降价会引来老业主“阻挠”,好事容易被当作坏事对待。这类事件这些年我们都屡见不鲜了,大多数开发商都不想给自己找“麻烦”;另一方面,土地财政对高房价形成了强有力的“支撑”作用,开发商深谙其道,不敢轻易降价。尤其是中小开发商,地位、话语权更低,更不可能擅自降价。

放在前两年,我对曹德旺的话绝对是坚信不疑的,但是这两年伴随着调控的重压,楼市已经突变,很多我们过去认为不可能的事情,在今天都变得稀松平常了。比如开发商降价这件事,现在已经不是“能不能降”的问题,而是每家房企都不得不面对的情况。

背后的原因我不说大家也都知道:一方面调控压制,融资收紧,购房需求锐减,房子真真是越来越难卖。开发商的利润也被限价政策快“榨干”了,为了“活下去”房企只能降低姿态,打折促销让利购房者;另一方面,开发商屋漏偏逢连夜雨,一场突如其来的风波让原本就不利的局面更加糟糕了。连续2-3个月没怎么回款,叠加高额待偿还债务到期,开发商现阶段除了“打折降价”其实已经没有第二条路可走了。

开发商“投降”刚需稳赢了?今年买房或有3个“坏消息”,请知悉

开发商主动“投降”以降价的份上让利购房者,叠加2020年刚需没房贷款利率三连降,购房成本可以大省,这种形势对购房者非常有利,因此今年被很多专家称为是刚需购房者买房换房的难得的好时机。

情况确实如此,但我想说的是,目前刚需购房的最佳时机并没有出现——当前购房大军依然“宅”在家枕戈待旦——幸福里等多家机构调查的数据显示,受风波影响,8成购房者表示会延期3-5个月购房计划。专家、机构等预估的购房最佳“窗口期”在4月底或者5月初出现,届时开发商真正的打折促销诚意才会拿出。

那么房企都搞降价“自救”,是否意味着购房者已经稳赢了呢?别高兴得太早。笔者在此提醒即将购房的朋友,千万别被幸福冲昏了头,经验告诉我们,你以为已经胜券在握,实际上可能有更大的坑在等着你——2020年,买房人虽然有一定的优势,但是依然面临3个不得不面对的“坏消息”,大家要有心理准备:

第一个“坏消息”是:开发商可以名正言顺延期交房,不排除有些开发商“恶意”拖延

买新房遇到开发商延期交房,购房者自然可以获得高额违约金赔付。但我们的购房合同里清清楚楚地说着,如遇不可抗等特殊因素影响,开发商是可以名正言顺延期交房的,而且不用赔付购房者违约金。

2月10日,全国人大法工委已经明确,这次事件对于不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。最近一段时间很多网友也都晒出了开发商给自己发的“延期交房通知函”。说实话,这对于急等着新房入住的买房人来说确实是“坏消息”一个,尤其是对于那些急需办理房产证给孩子申请入学的家庭,和急等着新房下来装修结婚的年轻人来说,简直是晴天霹雳。很多家庭可能真的应对无策。

和这些极端情况的家庭比起来,大家其实更应该关注开发商是否存在“恶意拖延交房”的情况,国家规定的延期交房期限是30天,有些开发商不照章办事,很多购房者也确实不懂,往往最后会被他们“钻空子”。

笔者在此提醒大家,不论房地产开发企业是否在通知中援引当地政府文件,购房者均应主动查找并关注两类政府文件:一是涉及企业停工方面的文件;二是企业迟延复工方面的文件。

第二个“坏消息”是:楼盘质量问题可能会扎堆出现,刚需买到“豆腐渣房”、烂尾楼的概率增大

即使没有今年初的这场风波,我依然会提醒大家这几年买房很大概率会买到质量非常差的房子。这一点不止我在提,几乎是所有的房产专家、大V都在发出警告,有人甚至建议购房者尽量选择二手房,能不买新房就不买新房。因为新房宣传和最后交付可能是天壤之别,购房者必须尽早做好心理准备。

2017年8月份博鳌房地产论坛上,绿城高管也一针见血地指出,“这两年房子质量最差,我一直劝同事不要买房。”

一方面是过去三年限价、融资收紧、卖房难已经直接让开发商揭不开锅了,尤其是16、17年的高价、地王项目,绝大部分都面临巨亏。但地产商从来都不是做慈善的,有压力他们更不会坐以待毙。地产商高管曾经透露,新房备案价格上不去,很多企业都会在其它方面想方设法把利润最大化,常规的操作有捆绑车位、捆绑装修、收取号头费、提高首付款等。而更大胆的房企则会在建房成本上节约资金,即所谓的偷工减料,此前有媒体报道,业内有巨头房企施工和监理竟然都是自己在做,质量把关简直形同虚设。

另一方面,这场风波让很多房企直接损失了全年15%-20%的销售额,这意味着很多开发商一年的利润都基本所剩无几了。叠加工程停工可能会造成房产企业损失,建房成本可能会有所提高。这种情况下,开发商怎么可能有能力把房子建好?尤其是那些三四线城市的本土小开发商,资金链承压严重,跑路的可能都存在,购房者买到“豆腐渣房”,甚至是购买的项目烂尾都有可能。

当然也不能一刀切地说“非二手房不可”,但买新房我们建议一定要选择资金实力强且拿地价和售价有一定利润空间的项目:一是基本可以避免买到“豆腐渣房”,甚至是“烂尾楼”的风险;二是开发商有一定的利润空间,建房才能不被限制,房企才能兑现品质,做好口碑,还可能呈现给你出乎意料的惊喜。

第三个“坏消息”是:改善型刚需置换难度加大,或因此错过最佳购房时机

楼市这段时间彻底被“击停”,很多城市量价齐跌。受“买涨不买跌”思维影响,现在的楼市短期很难彻底回暖,这也意味着很多人的换房需求很难得以开展。毕竟对于刚需来说,想换房必须先把原来的房子卖掉,再拿房款去购置更大更好的房子。老房子都难卖掉,不管后面开发商有多大的降价优惠,可能都和他们无关了,很多人真的有可能因此错过最佳购房时机。

现在对置换刚需来说有两大难题:一是市场冰封,卖房周期大大拉长,专家预计从挂牌到拿到房款,至少需要半年时间;二是现在的二手房根本卖不上价。开发商新房都在打折促销,最高可以做到25%的优惠,二手房受新房价格影响巨大,现在很多人挂牌一段时间后会深有感触,看房者寥寥无几,讨价还价的力度更是让人瞠目结舌。笔者的朋友因为急需用钱今年2月份挂牌的房子到今天已经将近2次了,低于市场价近20万,但到现在一个半月过去了,房子还没有卖掉。

最近一段时间,我一直提醒真正有购房需求的可以适当看看房了,一方面市场上确实存在个别资金链断裂的急抛笋盘,用心捡还是能捡到的,当然这需要大家用脚步去丈量,耐心寻找;另一方面,开发商确实降价“投降”了,但并不意味着购房者就一定会“稳赢”。年前对开发商的一些项目有所了解,对比当前开发商“打折降价”的幅度,如果真的有优惠,还是建议早点上车。因为“风波”一过,购房需求就会集中涌现,开发商很有可能根据市场变化及时调整促销策略,不排除提价的可能。也就是说在此之前的机会是非常短暂的,并非所有人都能准确把握住。


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