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4天3次“点名房地产” 这些人有麻烦了!

信息来源:天天说钱 8/6/19 1:02:15 下午.000 浏览:37853

7月30日、7月31日、8月2日,短短4天时间里,从政治局会议到央行两次会议的通稿,都以重要篇幅、醒目措辞“点名房地产”,传递了重大信息。  

7月30日政治局会议通稿里,除了强调“房住不炒”,还首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,对此我曾专文分析过。

7月31日,央行官网发布了“全国银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会在京召开”的通稿。这次会议其实是7月29日召开的,为了避免“喧宾夺主”,通稿在政治局会议通稿发布之后,才对外公开。 

在“信贷结构调整优化座谈会”通稿里,下面两段话非常重要:

要提高制造业中长期贷款和信用贷款占比。围绕制造业高质量发展,落实有扶有控差异化信贷政策。合理安排贷款期限和还款方式,增加制造业中长期贷款。

要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制。保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。 

可以看出,央行要求下半年要提高制造业的贷款占比,控制房地产的贷款占比。为什么要这样提?看看上半年的数据就知道了。根据央行公布的数据,上半年各类贷款增长情况是: 

总的贷款余额增长13%;

固定资产贷款余额增长10.6%;

工业中长期贷款余额增长5.2%;

服务业中长期贷款余额增长12.1%;

涉农贷款余额增长6.5%;

房地产贷款余额增长17.1%;

个人住房贷款余额增长17.3%。 

很显然,2019年上半年新增贷款仍然高速流入房地产,只是相比去年同期增速有所放缓而已。楼市在中国经济里的权重不但没有降低,反而继续在上升。居民家庭杠杆率在2018年上升了3.8个百分点,今年一季度上升了1.1个百分点,二季度估计也在1个百分点以上。 

也就是说,居民家庭的债务负担仍然在快速上升。而工业中长期贷款增速只有房地产贷款增速的三分之一,这显然跟经济转型的主基调不相符。所以,央行才下狠手,希望控制热钱流入楼市的速度。 

在过去1个月,先是要求冻结房地产信托融资的余额,在年底之前不能突破6月末的规模,大概会让房企年内少融资三四千亿;此外,还控制了房企境外发债的使用范围。 

现在,央行又明确表示要“严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”,还首次公开、明确提出:“加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率”。 

这个要求提出后,一批高杠杆的房企下半年日子会非常难过,这意味着银行会收紧对它们的贷款。这样,下半年土地市场会降温,一些房企将暂时失去拿地的能力,甚至被迫“吐出来”之前拿的地。 

三季度,还会有一些房企“降价促销”回笼资金。所以,三季度房价整体可能会有轻微下行。 

但不要期望房价出现显著下跌,前两天大连出台的“禁涨令”就是最好的参考——大连房价最近有明显上涨,所以出台了“禁涨令”,但同时规定开发商最多只能把房价下调5%,也就说设置了“跌停板”。 

这就是当前的市场:显著的上涨,以及显著的下跌,都是不允许的。 

再看央行8月1日“2019年下半年工作电视会议”通稿透露的信息:

1、这篇通稿5000字,24次提及“风险”;而2018年下半年会议的通稿,是2000字7次提及“风险”。由此可见,在经济下行压力加大的时候,央行非常重视防风险、化解风险。 

2、在“防风险”的一节里(2019年会议),央行这样提及房地产: 

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。

“持续加强房地产市场资金管控”,这跟“信贷结构调整优化座谈会”的提法是一致的。值得注意的是,2018年央行会议通稿里,没有提及房地产,2019年则再次强势提及了房地产,可见楼市问题再次引起了央行的忧虑。 

3、去年央行“下半年工作会议”通稿里提及了“把好货币供给总闸门”,但今年的会议没有提及。而是改为“保持流动性合理充裕,引导广义货币供应量和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配”。这意味着,今年下半年的资金面会更加宽松。

4、会议透露了一组关键数据——央行上半年在降息,而且幅度不算小! 

根据央行通稿透露:6月份全社会贷款加权平均利率为5.66%,同比下降0.28个百分点(28个基点)。这个幅度,超过了一次标准的降息(25个基点)。 

此外——民营小微企业贷款平均利率6.82%,同比下降0.58个百分点(58个基点)。这相当于两次标准力度的降息。 

所以别再问“中国央行什么时候降息”,上半年一直在降息,只是没有动基准利率而已,也没有降低房贷利率。 

5、央行表示,要“加快推进我国法定数字货币(DC/EP)研发步伐”。在数字货币问题上,央行似乎有了紧迫感!

总结: 

从政治局会议到央行两次会议,都传递了一个重要信号:上半年楼市有点过热了,至少从信贷资金流向上看是这样的。资金并没有流向实体经济(比如“工业中长期贷款余额增速”只有房地产增速的三分之一),所以才有了这次7月末、八月初的“楼市新政”。 

高杠杆房企将首当其冲,会被银行掐住“七寸”,至少未来半年会比较麻烦,“吃多的,吐出来”(卖项目、暂停拿地)是他们必须要做的。楼市会转冷,但各地设有“跌停板”,所以房价也很难大跌。原本希望近期买房子的,可以暂时观望一个季度再说。 

至于未来,只能走一步看一步,因为外围市场不确定因素太多。大城市的刚需,或许要考虑四季度出手买房,空仓太久是不明智的。


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