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落户限制放松 对哪些城市地产影响大?

信息来源:郁言债市 4/9/19 10:08:07 上午.000 浏览:43011

城镇化:从土地到人,从常住到户籍          

2000-2017年,中国的城市建成区面积增长150.6%,但城镇常住人口仅仅增长77.2%,土地城镇化也远胜人口的城镇化。这种不匹配也导致一小部分地区出现缺人的“鬼城”,因而近年来的政策聚焦于人口的城镇化。          

中国常住人口和户籍人口城市化率的差别持续存在,而且2000-2010年之间明显扩大。截止2018年,户籍人口城镇化率43.4%,比常住口径低16.2%。《2019年新型城镇化建设重点任务》提出的放松落户要求,主要针对常住无户籍人口的落户问题。          

政策效应:哪些城市地产可能获益          

预计I型大城市可从放松落户中不同程度的获益。重点关注京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的I型大城市,如杭州;以及三大城市群以外城市群的首位城市,如郑州、西安。          

II型大城市重点关注自身吸引力强劲且存在限购政策的城市,预计受政策影响较大。分为三类:1)京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的II型大城市,如无锡、宁波。2)三大城市群以外城市群的第二、三位城市,如长沙。3)人口大省的前两大城市。除以上三类城市外,其他城市需要综合考虑经济总量、产业结构、教育医疗资源等公共服务和自然环境等因素。          

两个观察样本:西安和天津          

西安:落户百万,房价大幅上涨。西安自2017年3月1日“三放四降”放松落户条件,两年落户高达百万。户籍人口快速攀升的同时,西安房价也快速上涨,2017年2月至2019年3月样本住宅平均涨幅为37.0%,而同期百城涨幅仅12.0%。西安户籍人口大幅增长,伴随着购房刚需的增长,即使在限购约束之下,也推升房地产量价齐涨。          

天津:及时“打补丁”,避免套利,房价涨幅有限。天津于2018年5月16日发布“海河英才”行动计划放宽落户条件,开始时落户要求较为模糊。4天内迅速打上补丁,以避免在外省市有工作单位的人员到津无工作单位申报落户。由于落户条件比西安要严格得多,天津户籍人口增加有限,并没有起到支撑房价的作用,2018年天津房价涨幅低于百城整体涨幅。          

对债市影响:分化之下,谁主沉浮                      

大城市放松户籍限制,可能加剧城市之间的分化。一二线和强三线城市通过放松户籍吸引人口流入,可能在一定程度上推升部分城市的地产销量和价格;而弱三线和四线城市不仅面临人口流出,还面临棚改套数缩减和货币化比例下降对地产销售的拖累。对于年内债市的影响,取决于这两方面影响孰大孰小,我们倾向于认为后者的负面冲击会更大,即经济会受到三四线地产下滑的拖累。          

风险提示:地产政策出现超预期调整。          

发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,要求城区常住人口100 万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300 万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。[1]这将如何影响房地产市场?

城镇化:从土地到人,从常住到户籍

以往土地财政下的城镇化,主要是土地的城镇化。自分税制以来,“缺钱”的地方政府探索出土地财政撬动城市化的道路,通过征用地价较低的农村土地,转为地价较高的城市建设用地“点石成金”,不仅可以获取土地出让金,推动地产繁荣还带来税收收入。土地财政提供的资金,成为城市基建的重要资金来源。2000-2017年,中国的城市建成区面积增长150.6%,但城镇常住人口仅仅增长77.2%,土地城镇化远胜人口的城镇化。这种不匹配也导致一小部分地区出现缺人的“鬼城”,因而近年来的政策聚焦于人口的城镇化。

重点在于提高户籍人口城镇化率。中国常住人口和户籍人口城市化率的差别持续存在,而且2000-2010年之间明显扩大。2016年10月,国务院印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》,要求“户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上,年均转户1300万人以上”,逐步破除户籍迁移壁垒,推进户籍人口城镇化率向常住人口城镇化率靠拢。截止2018年,常住人口城镇化率接近60%,基本达到2020年要实现常住人口城镇化率60%的目标;[2]户籍人口城镇化率43.4%,比常住口径低16.2%,差距较2010年缩小近1%。[3]由此可见,《2019年新型城镇化建设重点任务》提出的放松落户要求,主要是针对常住无户籍人口的落户问题。


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