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楼市平均每个月出台四十项调控政策 为什么?!

信息来源:叶檀财经 18-11-24 10:23:35.000 浏览:1981

信息爆炸时代,我们实际上变得更狭隘,只愿相信对自己有利的事实,选择性忽视对自己不利的事实。

资产市场也是如此,投资者的观点经常对立,所以才会有人亏有人赚,一致预期形成之时往往就是拐点到来之际,会造成大危机。

在全球资本市场,中国楼市绝对是个异数,形成了两个势力庞大的对立群体。他们观点的冲突程度,史无前例,情绪发泄超过理性表达,彼此成为分外眼红的“仇人”。

从2004年开始,就有人不断唱空中国房地产,理由五花八门。现实情况是,房子越建越多,房价越涨越高。

楼市就是区间震荡

中国楼市存在泡沫吗?有,毫无疑问。

有一张图显示,中国房地产总市值已经高达450万亿元,超过美国、欧盟和日本房地产总和,市场震惊。

即使再保守一点,用第一太平戴维斯和恒大经济研究院的数据,分别达到270万亿和300万亿元,相当于中国GDP总规模的4倍,远超国际260%的平均水平。

国际上衡量楼市泡沫的通用指标,比如房价收入比、租金回报率、空置率等,也基本都显示中国楼市存在相当大的泡沫。

以前说,楼市没有杠杆就没有泡沫,现在情况发生了变化,家庭债务负担,楼市杠杆已经相当高了。2013年以来,中国个人房贷每年保持20%以上增速,算上公积金等其他渠道贷款,家庭债务占GDP的比重到2016年已经攀升到60%以上。

楼市调控,刻不容缓。2016年3月16日,苏州首推“限价”政策,打响本轮楼市调控的第一枪。

中国楼市调控政策生效了吗?生效了,毫无疑问。

史上最严厉调控政策出台,现在的楼市的确相当冷了,价量齐跌。

数据显示,10月份,20个热点城市合计成交1448万平方米,环比下降11%。深圳、青岛、杭州、大连四地销售面积环比下降超过四成;北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等地成交面积环比跌幅均超过10%。

一二三线城市二手住宅价格均出现不同程度的降温。其中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

中国楼市泡沫会破裂吗?不允许。

房地产,占中国家庭财富的70%,影响60%的实体经济产业,关联60%的银行资产负债,是地方政府财政收入的重要来源。

股市下滑,质押出问题,相关部门被迫出手拯救。目前,中国楼市规模相当于股市的10倍,楼市危机毁灭性更大,涉及面更广。

楼市“大到不能倒”,所以,不管能力如何,主观意愿上,不可能允许楼市泡沫破裂,这是一个基本判断,也是判断未来楼市政策的重要依据。

楼市调控 每个月出台四十次!

“松,还是不松,这是一个问题”。不管愿意不愿意,楼市调控又走到了十字路口。

首先,金融市场给出了预期。

10月中旬,房地产板块见底,随后开始反弹,这个走势就包含了楼市调控放松的预期。在房地产板块的带动下,整个A股市场见底反弹。

千万别小瞧了中国股市的有效性。研究制度经济学的人说的很有道理,考虑到其他约束条件后,市场是极其聪明和有效的,A股也能提前反应市场预期,比如“125信贷”消息爆出后,银行立马集体下挫。

这轮调控,印象最深刻的就是,密集出台政策。

2018年以来,中国楼市调控政策已经超过400次,调控范围从一二线到四五线几乎全面覆盖,调控手段包括限售、限价、限购等行政手段,还包括首付比例、房贷利率等金融政策。

平均下来,每个月调控40次!现在,情况发生变化。

11月份,各地累计发布房地产相关政策仅12次,远远低于之前平均水平,并且收紧和约束性政策明显减少,仅苏州对限购政策升级。

根据以往经验,现在进入了调控放松的窗口期。

纵观房地产历史,我们一直不断重复“刺激-调控-刺激-调控”的历史,每轮调控周期大概为两年,这轮调控持续时间已经创历史。

总结下来,每次楼市调控政策放松,都需要出现三个指标,即房价下跌,砸售楼处现象出现;土地大量流拍,地方政府土地财政受到威胁;房地产开发投资骤降,经济增长受到威胁。

比如,2011年至2012年调控周期,上海、南京、杭州等地降价,个别楼盘售楼处被砸。土地也大量流拍,百城土地成交价款下滑66%,房地产开发投资额也腰斩,从38%的增速下滑至15%。

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(数据来源:公开信息 制图:叶檀财经)

结果,2012年2月份楼市调控政策明确放松,11月份全国30多个城市微调公积金政策,刺激楼市政策得到默许。

2014年和2015年楼市调控周期也一样。杭州、常州、宁波、苏州、青岛等地房价显著下跌,个别楼盘售楼处被砸,土地大量流拍,2014年百城土地成交价款增速由正转负,2015年1月份下滑44%,国有土地出让收入下滑36%,房地产开发投资额单月增速由正转负。

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(数据来源:公开信息 制图:叶檀财经)

结果,2014年3月份,楼市调控明确放松,9月份,“930”刺激政策出台,首套房利率优惠,二线城市几乎全面取消限购。

2018年底,又满足了三项放松条件:

上饶、上海、蚌埠、厦门、杭州、合肥、长沙、通州等地房价显著下跌,砸售楼处的信息又传出来。各地土地财政压力巨大,2018年9月和10月份,百城土地成交价款单月增速分别下滑51%和39%;扣除土地购置费后的房地产开发投资额历史上首次出现下滑。

楼市政策放松迹象,似曾相识:

1.货币政策放松。6月份货币政策基调转向,由“稳健中性”逐渐转变为松紧适度、流动性合理稳定,四次定向降准,MLF担保品扩容、MLF超额续作。

2.限价政策松动。10月19日,广州增城区、南沙区、花都区房屋销售价格将按照真实价格备案。

3.房贷利率松动。9月份,首套房房贷利率不再上升,511家银行与上月持平,占比95.87%。10月份,多地都有银行下调房贷利率,北京下调至15%,广州下调至10%,南京下调至16%,深圳下调至15%,甚至杭州二套房房贷利率也开始松动。

4.银行放款速度也在加速,符合条件的个人房贷,深圳最快一周内就能放款,厦门两周内放款,相比之下,2018年上半年,还需要等到几个月。

5.合肥二手房首付由50%恢复至30%,中行和招行已经开始执行。

6.房地产开发商融资放松,11月份全国多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计数额数百亿,比如阳光城、华远地产、华夏幸福、龙湖、合景泰富、雅居乐等。

7.11月份会议未提及房地产,这是重大信号。

每次楼市调控末期,都会传出房产税、个税改革的消息,政策语言也都是“严格执行房地产调控措施”、“不得以任何理由变现放松房地产调控”、“房地产调控政策政策落实从未想过放松”等等。

千城千策 别妄想大刺激

人都有惰性,总会选择容易走的路,哪怕明知自己会后悔。政策调控也一样,都是走最容易的路,把风险往后挪。

比如去杠杆。的确,历史上,没有任何一个国家能够温和去杠杆,最后都是被动去杠杆,以金融危机的形式清洗经济系统内的尘垢。

针对楼市调控,我们首先要明确一点,调控政策本来就只是权宜之计,最终一定会放松,把定价权交给市场,让市场发挥作用。

其次,本轮调控政策跟以往不同,“房住不炒”理念一直会贯穿始终,所以楼市调控放松可期,楼市刺激政策就别想了。

再次,别期待房价大涨,房价会维持区间震荡,楼市调控放松政策会跟房价压力一致,房价下行压力大了,就放松一下调控政策,房价反弹了,就暂停放松,甚至会再收紧。

最后,楼市调控放松的同时,一定会伴随着一些长效机制鼓励政策出台,比如共有产权房、长租公寓等等。

明年,我们可能会见到新一轮楼市调控的调整。


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