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万科介入碧桂园、信达的合肥商住项目

信息来源:观点地产网 18-3-16 8:29:18.000 浏览:27723

万科接连在合肥透过合作开发介入其它同行的两个商住项目,既涉及同是5000亿销售规模的碧桂园,亦不乏国有体系的信达。

这也将是万科今年以来被披露的首批新项目,对应土地总面积395.94亩(约26.40万平方米)。

出于避险等考虑,合作开发在房地产行业愈发成为一种主流,这在合肥市场尤其如此。仅以万科为例,自2008年进入合肥,该公司便先后与文一、合肥盈富、苏州高新、正荣、新城控股、信达等房企合作——淡出招拍挂、在合作中寻找项目,成为其最热衷的方式。

合作的方式则不尽一致。熟悉市场的人士对观点地产新媒体透露,万科最新联合金科、金辉介入碧桂园北城项目,其中万科或负责营销、报建及物业管理;联合华侨城介入信达去年的“总价地王”项目后,三家开发商或各自开发其中一部分。

而需要指出的是,受“限价”影响,目前合肥九区三县入市的高地价项目,每平方米的定价方式主要为“拿地楼面价外加3000-5000元”。这几乎等于微利甚至亏本,万科面临着不小的挑战,更何况地方公司还要顶着“项目IRR达到20%”要求。

对于合肥新增项目后期运营及盈利预期等问题,观点地产新媒体致电合肥万科相关高层,但并未获得回应。

万科扩储样本

万科过去几年的扩张步伐加快,其中一大原因是得益于合作开发所带来的杠杆效应。观点地产新媒体不完全统计,2017年该公司新增商住项目221个,权益低于100%的占51%;全年新增建筑面积4613.41万平方米,而权益建筑面积仅占67.84%。

这种现象在合肥公司身上展现得尤其明显。经历2016年9月23日以总价48.8亿元、楼面价11250元/平方米竞得肥东FD16-12号地块以后,万科逐渐已逐渐淡出合肥招拍挂。

2017年,万科在合肥累计新增4个商住项目,其中长丰县CF201707号项目(招拍挂)、中都项目(收购)100%持有;滨湖区BH2016-14号项目、15号项目原分别由正荣、新城控股获得,万科通过合作介入并持有少量股权。

同时,2017年万科新推包括万科文一未来之光、万科苏高新中央公园、皖投万科·天下艺境、都会1907等项目,均为合作开发。

市场人士在接受观点地产新媒体采访时指,万科在合肥的合作主要表现出两大特征,首先是高价地块的风险分摊,包括2016年拿下肥东“地王”后一个月迅速引入文一(即未来之光项目);其次是掌握操盘主动权,去年新入市项目基本由万科操盘,包括正荣、万科、旭辉、远洋共同开发的都会1907项目在内。

进入2018年后先后介入碧桂园、信达的项目,也仅是万科拓展在皖布局的典型操作之一。但在具体项目上,万科最新的合作又呈现出些许差异。

上述所指碧桂园项目,是于2017年12月13日出让的长丰县CF201708号地块。地块位于清颖路以北、泉州路以东,面积164.778亩,规划用途为纯居住,容积率≤2.0,被碧桂园以总价13.621亿元、楼面价6199.77元/平方米竞得,溢价率65.33%。

碧桂园于今年3月9日披露,长丰地块案名为“都荟上城”,同时引入金科、金辉、万科共同开发。

而观点地产新媒体了解到,新股东金科、金辉、万科均参与了去年长丰地块的拍卖。其中去年8月25日,万科还曾以楼面价7840.68元/平方米竞得长丰CF201707号地,位置恰好紧邻碧桂园的地块。只不过与碧桂园拿地价相比,万科多付出近1641元/平方米的代价。

市场人士对观点地产新媒体透露,万科将负责碧桂园长丰项目的营销、报建及物业管理工作。对于这种说法,万科公园大道(即CF201707号地)相关人员表示“不知情”。

至于万科联合华侨城入股的包河S1706号地块,则由信达地产与2017年11月17日以总价43.34亿元竞得,刷新合肥年度总价地王,最高楼面价18749.91元/平方米,溢价率223.27%。

这也将是继芜湖万科海上传奇等项目之后,信达再度与万科合作的案例。该消息早在今年1月初已流传于合肥房地产圈,并因3月项目公司一份招聘文件被放大,第三方华侨城也首次浮出。

合肥万科相关人士并未回应与信达合作的细节。不过市场人士向观点地产新媒体提供的说法,包河地块将由信达、万科、华侨城各自开发一部分,三家联合操盘。

资料显示,包河S1706号地块占地231.1661亩,合计15.41万平方米,分为4个地块;容积率A地块≤1.5、B地块≤2.2、C地块≤2.5、D地块≤3.0(其中居住≤2.5)。项目将推出约2300套住宅。

合作利润该怎么算?

在合肥热点板块通过合作补充土储,一定程度上保障了万科销售业务的开展。第三方数据显示,2015年、2016年及2017年,合肥万科分别实现销售额57亿元、67亿元及129亿元,据此计算复合增长率达50%;其中2017年万科销售额位居合肥第三。

合肥之于万科有着不小的意义,这在万科2018年初召开的电话会议中得以披露部分信息。

2017年万科累计实现销售5298.8亿元,并凭借12月的622.3亿元逆袭恒大。董秘朱旭提及,12月万科以南京、宁波、天津、合肥等城市上海区域及北方区域销售环比增长最大。

今年1月6日,合肥经开区与万科宣布签订战略合作框架协议,涉及业务方向包括教育、医养、产城融合等领域。加上介入信达包河“地王”等举动,无一不反映出万科希冀扩大在皖业务的意图。

不过,万科内部存在一条被奉如圭臬的说法,这将衡量地方公司的拿地行为是否可取。

观点地产新媒体了解,万科证券事务人士多次对投资者强调,在项目层面公司更看重IRR而不是毛利率,在公司层面就是净资产回报率。其同时解释,万科拿地主要标准为IRR(内部收益率)达20%。

从过去几年的情况看,万科每年的加权净资产收益率维持在19%左右,显示出万科对于房地产项目周转速度及收益的强力把控。但在合肥市场,地方公司或许不得不花点心思达到这个目标。

最大的挑战来自于市场变化,并突出表现为“限价”所带来的影响。自2016年“限购”政策执行以来,合肥同步推行“限价”政策。至2018年初,合肥传出解除“限价”的消息,但合肥国土局于1月6日辟谣,称“并未对限价措施进行调整”。

由于价格限制,在合肥曾斥巨资拿地的开发商面临着豪宅相对低价入市的难题。合肥物价局曾发文表示,新建商品住房将“综合开发建设成本以及合理利润等因素”科学合理定价。

从目前情况看,2016年高价成交的一批项目多数延迟至今年入市,同时备案价主要集中表现为“最高楼面价上浮3000-5000元”。因此,不仅仅是万科,目前在合肥发展的开发商几乎都面临同样的问题。

以目前备案或已开盘的项目为例,万科文一未来之光于2017年上半年开盘,均价16500-17500元/平方米,楼面价为11249元/平方米;泰禾、文一合作的合肥院子,备案价也仅比楼面价高5385.73元。

2017年成交的项目或许面临“限价”挑战。万科公园大道(即长丰CF201707号地)相关人员对观点地产新媒体表示,项目意向售价大概在13000元/平方米左右,目前并未敲定。这个价格也仅比万科去年拿地楼面价上浮5159元左右。

万科最新介入的两个项目中,碧桂园项目由于成本相对合理,财务空间也相对大。按每平方米楼面价6199.77元、建安成本3000元粗略推算,扣除销售、管理等费用以及税金,并参考隔壁万科公园大道定价,万科操盘或有机会达到目标收益。

相比之下,引入万科、华侨城的信达包河项目,而包河项目楼面价已达到18749.91元/平方米,几乎接近建发创下的包河区楼面纪录(约18750元/平方米)。今年初,建发雍龙府的备案价仅为23821.22元/平方米,较楼面价上浮5071元。

对于新项目后续操盘及盈利空间等情况,合肥万科的人士并未回应观点地产新媒体。

市场人士的态度则相对乐观,其对观点地产新媒体表示,国企(信达)拿地是市场信心的表现,反映企业长期看好合肥市场。不过,他仍指,合肥的价格受限是常态,或会持续很久。

按照万科对投资者的说法,该公司“并不意味追求利润率”,可以通过高周转来实现认为合理的、可接受的净资产回报率。这某种程度上说明,若项目在追求高利润时存在阻碍,快周转将成为万科潜在的解决方式。


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